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土地流拍频现 恐将成常态  

2011-07-07 09:15:10|  分类: 旧闻留存 |  标签: |举报 |字号 订阅

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土地流拍频现 恐将成常态

 

近日,苏州市举行了实施住房限购令后的首场土地拍卖会,竞拍意料之外爆冷。拍卖的35块土地,其中一宗因规划原因暂缓,7宗流拍、14宗地块底价成交、13宗地块溢价成交,流拍率高达到21%。

苏州土地流拍并非个例。今年国内一二线众多城市频现土地流拍:4月,南昌朝阳洲一宗居住用地和一宗商业用地因无人报名,出现了该市两年来首次“流拍”;5月,南京今年首现流拍,No.2011G16地块无人认领;6月,成都土地市场接连流拍,3宗优质土地遭弃,其余也以竞拍底价成交。土地市场的低迷惨淡和2008年“地王”频出的风光场景形成鲜明落差。

 

调控升级 拿地变谨慎

本次苏州土地拍卖会,场面较为冷清,应价者和竞价者鲜见。苏州市土地储备中心主任吴维群表示,受限购系列调控政策影响,土地拍卖整体情况并不理想,开发商拿地更加谨慎小心。

“钱荒”是多轮调控中房地产商最深刻的体会。去年以来,国家已12次提高存款准备金率、4次加息,银行体系信贷规模缩减,加之银监会对房地产的贷款成数、抵押物等做了明确要求,房地产行业开发贷款受到制约。为获得周转资金,房地产商不得不转向利率更高的境外金融机构和民间资本融资,这变相增加企业负债压力。根据国家统计局网站发布的数据,1-5月份,全国房地产开发投资18737亿元,同比增长34.6%。房地产开发企业本年资金来源32340亿元,同比增长18.5%。其中,国内贷款5803亿元,增长4.6%;利用外资266亿元,增长57.3%;自筹资金12486亿元,增长30.9%。

同时,受限购令、房产税等调控措施的影响,国内楼市销量低迷,一线城市房价高位盘整,二、三线城市房价快速上涨,新房成交量减少,房地产商回收资金难度增加。并且,土地政策趋于严格,土地款首次缴纳上调至50%,地产商流动资金明显吃紧。

从当天拍卖现场看,竞价、溢价成交的地块大多规模较小,这些地块开发所需资金量较小,能被大多数房企接受。

 

高地价锐减囤地热情

起报单价从45000元每平方米下调为40500元每平方米,降幅高达10%,被认为最具“地王相”的热门——原南门汽车站商业地块,在继今年1月份流拍后,再次流拍。当地政府的主动“让利示好”并未受到市场认可。参加竞拍的地产商多数表示,主要还是地太贵,大家没有囤地热情。

四川蓝光和骏实业股份有限公司的一位高管指出,以前的地产企业利润来源,70%靠囤地,但未来的房地产企业恐怕难以依靠囤地获得太多利润。加上拍来的土地两年内必须开发,如果地价过高,囤地就并非企业赢利上上之选。

业内人士分析,当前尽管房价没有明显下跌,但房地产的中间成本在大幅上升。自有资金比例提高,资金杠杆率下降,资金成本上升,通过地产信托获得的资金成本已经超过16%;房屋质量标准的提高,水泥、建筑材料价格持续走高推动建筑成本上升;劳动力价格持续上涨。这三大成本都出现大幅上涨的同时,房价维持原样,意味着房地产企业的利润大幅缩水。所以为了维持利润,房地产商会要求更低的土地价格。然而在现行的土地拍卖模式下,地产商只有接受或不接受最低竞标价的选择权,没有降价的话语权,因此只能选择“用脚投票”,即不买。流拍也就顺理成章。

 

土地财政不改革 流拍恐成常态

全国工商联房地产商商会会长聂梅生在近期表示,土地占地方财政的比例,从2002年的23.38%飙升至2010年的72%,地方政府主要的财政收入来源于土地出让收入。

不过,根据财政部公布的今年1—5月份数据,从全国地方财政一般预算收支累计完成情况来看,20多个省市出现收支赤字。为增加财政收入,申万证券(香港)指出,今年下半年地方政府为了改善其资金状况必然会增加土地供给,这意味着下半年土地流拍的概率会提高。同时,信贷缩紧、房企股市融资暂停等多项调控措施将在未来持续较长时间,资金紧张局面下,流拍恐将成为常态。

聂梅生强调,对房地产商限房价、竞地价不现实,土地财政亟需改革。因此有专家建议,要改革土地财政形成机制,需对当前的土地招拍挂制度进行进一步改革,甚至大胆地将土地放入市场“0元”起拍,将土地的“市长价”转变为真正的“市场价”,那么,土地必然能以市场接受的价格成交,流拍频现则会成为历史。(王学容)

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